本文摘要：許多開發商為了拿下項目，首先想到的是做一個規劃方案。他們認為沒有規劃方案，不知道干什么，怎么能立項呢？是的，該問題想說的是，先做規劃方案，再立項申請。然而這正確嗎
許多開發商為了拿下項目，首先想到的是做一個規劃方案。他們認為沒有規劃方案，不知道干什么，怎么能立項呢？是的，該問題想說的是，先做規劃方案，再立項申請。然而這正確嗎？
一、開發旅游水上樂園項目時，應該先做規劃方案，還是先立項申請？
讓我們參考房地產項目立項所需的資料：
1. 到國土局辦理國有出讓地的土地手續；
2. 辦土地手續期間，土地儲備中心會統一到規劃局辦理規劃條件；
3. 具備工程咨詢資質的工程咨詢機構編制項目申請報告；
4. 具備節能評估能力的工程咨詢機構編制節能評估報告；
5. 到環保局辦理環評批復手續；
6. 到地震局辦理抗震安全性評價意見；
7. 到該項目的行業主管部門辦理行業審查意見；
8. 項目單位的立項申請文件；
9. 項目單位的營業執照和組織機構代碼證。
該立項所需的資料中，第1、2條要求了辦理土地手續和規劃條件。許多旅游開發項目，特別是旅游景區建設項目，何來辦理土地手續和規劃條件，因為許多旅游開發項目用地是集體用地的耕地、果園、自留地、林地、草地、宅基地、荒山荒地和國有用地的林地/林場、農場、牧場、荒山荒地、水域等，甚至自然保護區、風景名勝區內，不在城鎮建設用地規劃范圍內，不完全按照城鄉規劃法實施。
二、立項申請應準備哪些材料？
上一個問題還沒有完全解決，通過提出"立項申請應準備哪些材料"這一問題，可以合并解決問題。該問題是在如下假定下提出的，即按照發改委非限制行業項目的立項報批程序，申請旅游開發項目立項審批。發改委首先對投資規模有個限定，一般不超過1000萬元（該投資規模限定不同地區存在差異）的項目直接編制項目申請表并提交項目介紹，即可備案；超過1000萬元（該投資規模限定不同地區存在差異）的項目，根據不同投資規模，需要具有相應級別以上工程咨詢資質的工程咨詢機構編制可行性研究報告，一般超過1億元以上的，需要乙級以上工程咨詢資質（甲級工程咨詢資質可以全國通用）。其次，不同投資規模需要報不同行政級別發改委立項審批。
一般的旅游開發項目立項申請，需要聘請具有工程咨詢資質的工程咨詢機構撰寫項目可行性研究報告，經旅游主管部門提交給發改委等相關部門，具體應提交的資料包括：
1. 項目單位（企業）提出立項申請報告；
2. 由具有相應資質的工程咨詢機構編制的項目可行性研究報告；旅游主管部門關于該項目的審批意見；
3. 項目所在地城市規劃行政主管部門出具的項目規劃選址意見；國土資源部門（林業、海洋漁業部門）出具的項目用地（用林、用海）預審意見；
4. 環境保護部門出具的項目環境影響評價審批意見；節能評估報告（需工程咨詢資質）或填寫《固定資產節能登記表》；企業營業執照等其他資料。
在上述旅游開發項目立項申請所需的資料中要求"項目所在地城市規劃行政主管部門出具的項目規劃選址意見"，要求的是項目選址意見書，不需要規劃方案，即無需提交總體規劃方案可以立項。因此，不存在先做規劃方案才能立項的說法。但是，在實踐中，對于不在城鄉規劃的城區/鎮區范圍內的旅游開發項目用地，一般開發商會先做個規劃方案，可以使總體規劃方案，或者概念規劃方案，拿著該規劃方案向政府匯報，地方政府及下屬各部門以規劃方案為依據來審批項目。
風景名勝區、旅游度假區、重點文物保護單位、國家A級旅游景區的立項報批程序一般參照發改委規定的非限制行業項目立項報批，一般投資規模在3000萬元以上或者5000萬元以上的，應由市級發改委審批，在1000萬元以上但不超過上一級發改委審批要求的投資規模，由縣級發改委審批，超過1億元或3億元的，應由省級發改委審批。